Vous aviez signé un compromis de vente pour un terrain ou des bâtiments agricoles, et vous recevez un courrier vous indiquant que la SAFER a décidé d'exercer son droit de préemption sur tout ou partie des biens convoités.
Quels sont les recours possibles, et quels arguments peuvent vous permettre d'obtenir l'annulation de cette décision ?
Quel est le délai pour contester la décision de préemption ?
Ce délai est impératif ; ne pas le respecter a pour conséquence l'irrecevabilité de la demande, c'est-à-dire que le juge n'acceptera même pas d'examiner le fond du dossier, et rejettera votre demande comme tardive.
Vous disposez de 6 mois à compter du jour où la décision a été rendue publique (article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime (" CRPM ")), c'est-à-dire à compter de son affichage en mairie.
Par exception, si vous êtes l'acquéreur évincé, ce délai de 6 mois court à compter de la notification qui doit obligatoirement vous être faite, par courrier recommandé (Civ. 3e, 30 oct. 2013, 12-19.870).
Quel est le Tribunal compétent ?
Il s'agit du Tribunal judiciaire (article R. 143-7 du CRPM) du lieu de situation du bien préempté.
Pour le saisir, le recours à un avocat est obligatoire.
Celui-ci rédigera une assignation, qui demandera l'annulation de la décision de préemption, et qui sera délivrée à la SAFER par un huissier.
Cette assignation est une convocation à une première date d'audience.
Elle doit impérativement être délivrée à la SAFER dans le délai de 6 mois déjà rappelé.
Quels sont les motifs qui peuvent permettre d'obtenir l'annulation de la décision de préemption ?
Précision préalable : le juge vérifie uniquement que la décision de préemption respecte certaines conditions de forme et de fond. Il peut seulement annuler la décision de préemption.
La signature de la décision de préemption par une personne habilitée
La décision de préemption doit être signée par le président du conseil d'administration de la SAFER, ou par quelqu'un disposant d'une délégation de sa part (article R. 143-6 du CRPM).
Si le signataire n'est pas le Président du conseil d'administration de la SAFER, il faut demander à la SAFER de justifier que la personne qui a signé avait une délégation à cet effet, c'est-à-dire une décision préalable et signée du Président du conseil d'administration, l'autorisant à signer ce type de décisions à sa place.
La décision de préemption doit être motivée
Cette condition est posée à l'article 143-3 du CRPM, " à peine de nullité " de la décision de préemption.
La SAFER doit apporter une motivation précise, à partir de données locales concrètes, qui s'appliquent au bien préempté.
Le juge censure une motivation stéréotypée, ou déconnectée de la réalité des biens concernés.
La décision de préemption doit être notifiée par LRAR à l'acquéreur évincé
L'article R. 143-6 du CRPM prévoit que la décision de préemption doit obligatoirement être notifiée à l'acquéreur évincé, par courrier recommandé, dans les 15 jours de la notification faite au notaire.
Si l'acquéreur évincé ne s'est pas vu notifier la décision de préemption par LRAR, le juge prononce la nullité de la décision de préemption (Civ. 3e, 21 février 2019, n°17-19.370).
Le bien préempté doit être...préemptable
Le bien préempté doit faire partie des biens préemptables
Cette précision semble une évidence, et pourtant : la SAFER ne peut préempter que certains biens, qui sont limitativement listés à l'article L. 143-1 du CRPM.
En font partie, notamment, les biens immobiliers (dont les terrains) et les biens mobiliers qui leur sont attachés, situés en zone agricole protégée, dans un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles, en zone agricole, ou en zone naturelle et forestière.
Une décision de préemption qui porterait sur des biens ne satisfaisant pas aux conditions prévues à l'article L. 143-1 du CRPM, serait annulée par le juge.
De même, l'article L. 143-4 du CRPM liste un certain nombre d'opérations, ou de biens, qui sont exclus du droit de préemption de la SAFER, dont, et par exemple, les ventes entre indivisaires, ou entre parents ou alliés jusqu'au 4e degré inclus.
De même, l'article L. 143-7 du CRPM ouvre la possibilité aux SAFER de définir une superficie minimale pour l'exercice du droit de préemption : il convient alors de vérifier dans le décret applicable à la SAFER concernée, si une telle superficie existe, étant précisé que les surfaces varient pour chaque SAFER.
Cette analyse s'effectue donc au cas par cas, en fonction des biens préemptés, et de la SAFER qui a pris la décision de préemption.
Une question juridique concernant une préemption décidée par la SAFER?