• Altaï Avocats - Mylène Lussiana

Urbanisme et changement de destination: comment déterminer la destination actuelle d'un bâtiment?

Pour déterminer si une autorisation d'urbanisme est nécessaire et si oui, laquelle, il faut déterminer, dans certains cas, si les travaux conduisent à un "changement de destination", au sens du code de l'urbanisme.


En effet, le code de l'urbanisme impose d'obtenir:

  • un permis de construire, en cas de travaux " ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 " (art.R. 421-14 du code de l'urbanisme) ;

  • une non-opposition à déclaration préalable, en cas de "changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 (...)" (art.R. 421-17 du code de l'urbanisme).

Il est donc nécessaire de déterminer quelle est la "destination" actuelle de la construction.

Quelles sont les règles posées par le juge administratif pour le faire?


1. Le principe : la destination prévue dans l'autorisation initiale, éventuellement modifiée depuis

Dans un arrêt du 12 mars 2012 (n°336263), le Conseil d'Etat précise qu'il faut prendre en compte la destination initiale du bâtiment, telle qu'autorisée par l'administration.

Si cette destination a été modifiée depuis, sur autorisation de l'administration, c'est cette destination modifiée par décision qu'il faut prendre en compte :

" pour apprécier la condition du changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l'objet d'une autorisation ".

La "destination" actuelle d'un bâtiment est donc déterminée en fonction de l'acte qui a autorisé les travaux - acte éventuellement modifié entre-temps.


2. Et si le bâtiment a déjà subi un changement de destination sans autorisation?

Si le bâtiment a déjà fait l'objet d'un changement de destination sans l'une des autorisations prévues par le code de l'urbanisme, toute nouvelle demande d'autorisation, pour de nouveaux travaux, doit en même temps régulariser ce changement de destination non autorisé.

En effet, dans un tel cas, la demande d'autorisation doit porter (i) sur les travaux envisagés mais aussi (ii) sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de changer la destination de l'immeuble telle qu'initialement approuvé (CE, 16 mars 2015, n°369553).

La nouvelle demande doit donc aussi régulariser les travaux qui avaient permis le changement de destination du bâtiment.


3. L'exception : pour les constructions anciennes, dont la destination initiale a depuis longtemps cessé: prise en compte des destinations actuelles autorisées par le PLU

Une difficulté peut se présenter pour certains bâtiments anciens, construits à l'époque où aucune autorisation d'urbanisme n'était nécessaire - le permis de construire a en effet été créé par la loi du 15 juin 1943 ("seulement"!)

Dans ce cas, l'administration doit se baser uniquement sur la destination future projetée (CE, 28 déc. 2018, n°408743):

"Si l'usage d'une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction ; il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables".