• Altaï Avocats - Mylène Lussiana

Bail rural et droit de préemption du locataire: êtes-vous concerné?

Vous êtes propriétaire d'un terrain agricole, actuellement loué, que vous souhaitez vendre.

Que vous ayez trouvé un acquéreur ou non, vous vous interrogez sur le droit de priorité éventuelle du locataire en place.

Qu'en est-il ? Que dit la législation ?

Démêlez le faux du vrai, sur le droit de préemption du preneur en place.


1. petite surface louée = pas de bail rural = pas de droit de préemption


Le droit de préemption du preneur en place est réservé au titulaire d'un bail rural : il faut donc qu'il y ait un bail rural (mise à disposition d'un foncier, contre paiement en argent ou toute autre contrepartie (denrées agricoles, par ex.).


Qu'il soit écrit ou verbal.


Le statut des baux ruraux ne s'applique pas aux " petites parcelles ", c'est-à-dire aux surfaces inférieures à un seuil fixé par arrêté préfectoral, spécifique au type de culture, et à votre département - et ceci, sauf si la petite parcelle constitue un corps de ferme, ou une partie essentielle de l'exploitation du preneur.


Il faut donc rechercher l'arrêté applicable au Département du lieu de situation des biens, pour vous assurer que votre location est bien un bail rural.


A défaut, le preneur ne dispose pas d'un droit de préemption.


2. Il existe encore d'autres autres exceptions, en fonction du bien concerné, ou du contexte de la location


L'article L. 411-2 du code rural liste plusieurs autres exceptions à l'application du statut des baux ruraux, qui dépendent de la nature des biens (par ex. les forêts), ou du contexte de la location (convention d'occupation précaire, prêt à usage, dépendance d'une habitation, terrain dont la destination agricole doit être changée, etc).


Vérifiez que votre location n'entre pas dans l'un de ces cas : de même que pour les baux de petites parcelles, si pas de bail rural = pas de droit de préemption du preneur !


3. Le preneur doit satisfaire des conditions personnelles d'exploitation


Pour prétendre à ce droit, le locataire en place doit avoir exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploiter par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.


De même, le locataire (ou celui de ses proches dont il peut et souhaite faire bénéficier de cette préemption) ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface de déclenchement du contrôle des structures : cette surface dépend de chaque département, et de coefficients de pondération en fonction des cultures concernées.


4. Les proches du propriétaire sont davantage prioritaires, que le locataire non proche


En vertu de l'article L. 412-1 du code rural, l'entourage proche du propriétaire est prioritaire sur le preneur : sont prioritaires, les parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus, qui se porteraient acquéreurs (par vente ou partage).

Et SAUF si le locataire en place a lui-même un degré de parenté équivalent ou meilleur à ces candidats.


Pour déterminer votre degré de parenté, identifiez votre "ancêtre commun", puis comptez le nombre d'échelons vous séparant de lui: par exemple, deux frères sont parents au 2e degré. Leurs enfants respectifs sont, entre eux, parents au 4e degré (ils sont cousins). Une tante directe sera votre parent au 3e degré. Etc.


5. Que faire, en cas de bail sur une partie seulement des biens vendus?


Le locataire ne peut exercer son droit que sur les seuls biens qu'il a pris en location : en principe, en cas de vente globale de biens dont l'une partie seulement fait l'objet d'un bail rural, le propriétaire doit dissocier chaque partie, et ne peut obliger le preneur à préempter sur l'ensemble.


Ceci, sauf dans le cas d'un tout indivisible : le propriétaire doit alors pouvoir établir que l'ensemble est indivisible, au regard de l'implantation géographique des biens, et de leurs liens économiques.


De même, le fermier ne peut exiger un droit de préemption sur l'ensemble, si la propriété est divisible et que les biens n'ont pas de liens économiques entre eux.

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